Chuyên gia kỳ vọng, giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở dữ liệu, phương pháp khoa học và mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, thay vì chạy theo biến động của thị trường như trước giúp kiểm soát chi phí đầu vào của bất động sản, qua đó góp phần kéo giảm giá nhà.
Ổn định chi phí đầu vào sẽ tạo dư địa giảm giá nhà
Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đã đặt ra một thay đổi căn bản trong cơ chế xác định giá đất. Theo đó, giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội.
Nhà nước sẽ ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), tỉ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỉ lệ bồi thường phù hợp với thực tiễn theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Việc xác định, thẩm định và quyết định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc Trung ương ban hành tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất. Cơ quan tài chính quản lý giá đất, xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Trên tinh thần Nghị quyết 21, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lấy ý kiến đã đề xuất nhiều thay đổi quan trọng về cơ chế tài chính đất đai và định giá đất.
Điểm đáng chú ý là giá đất sẽ được Nhà nước quyết định thông qua bảng giá đất và hệ số K trên cơ sở dữ liệu đầy đủ, khoa học, công khai, phản ánh hợp lý diễn biến thị trường; đồng thời kết nối dữ liệu đất đai – thuế – công chứng – ngân hàng và thị trường bất động sản nhằm hạn chế tình trạng thao túng giá, không để hình thành cơ chế nhiều giá…
Theo đánh giá của giới chuyên gia, đây là bước chuyển từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị phát triển đối với đất đai, trong đó Nhà nước giữ vai trò điều tiết thị trường thông qua các công cụ tài chính và chính sách giá đất.
Trao đổi với PV Tiền Phong , ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ cho biết, việc sửa đổi chính sách về tiền sử dụng đất là chủ trương đúng đắn bởi đây là một trong những yếu tố đầu vào quan trọng nhất quyết định giá bất động sản. Tuy nhiên, suốt nhiều năm qua, cách xác định giá đất vẫn là vấn đề gây nhiều tranh luận khi chưa phản ánh đầy đủ thực tiễn của thị trường.
Ông Toản cho biết hiện nay có nhiều phương pháp xác định giá đất như phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư hay căn cứ vào bảng giá đất. Dù vậy, các phương pháp này vẫn mang tính định tính khá cao, phụ thuộc vào đánh giá của đơn vị tư vấn và cơ quan thẩm định, trong khi thị trường bất động sản luôn biến động theo từng giai đoạn.
Theo ông Toản, ngay cả phương pháp thặng dư cũng khó phản ánh chính xác hoàn toàn giá trị thị trường. Trong bối cảnh tâm lý e ngại trách nhiệm, sợ sai vẫn còn tồn tại ở một số địa phương, cơ quan chức năng thường có xu hướng lựa chọn mức giá cao nhất khi xác định tiền sử dụng đất nhằm tránh rủi ro trong công tác quản lý.
“Điều này khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng rất lớn. Có những dự án, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 50-60% tổng chi phí phát triển. Khi chi phí đầu vào bị đẩy lên quá cao thì rất khó kỳ vọng giá nhà có thể giảm”, ông Toản nhận định.
Theo vị doanh nhân này, điều doanh nghiệp mong muốn nhất không phải là một mức giá thấp mà là một cơ chế ổn định, có thể dự báo được. Nếu doanh nghiệp có thể dự báo khoảng 70-90% chi phí tiền sử dụng đất ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư thì sẽ chủ động xây dựng phương án tài chính, tính toán giá bán và quản trị rủi ro hiệu quả hơn.
“Khi đầu vào ổn định, doanh nghiệp sẽ yên tâm triển khai dự án, nguồn cung được cải thiện và thị trường sẽ phát triển bền vững hơn thay vì liên tục biến động”, ông Toản nhấn mạnh.
Ông Toản cũng cho rằng ,việc xây dựng bảng giá đất mới cần bảo đảm tính logic, thống nhất trong điều hành thị trường bất động sản. Muốn thị trường phát triển ổn định, Nhà nước phải kiểm soát tốt các yếu tố đầu vào, trong đó tiền sử dụng đất là yếu tố có tác động lớn nhất đến giá thành sản phẩm.
Bên cạnh đó, ông chỉ ra một nghịch lý đang tồn tại trong cơ chế xác định giá đất hiện nay. Theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất để bồi thường cho người dân thì căn cứ chủ yếu là bảng giá đất, trong khi khi thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp lại áp dụng theo giá thị trường.
“Điều này khiến cả người dân lẫn doanh nghiệp đều cảm thấy chưa hợp lý bởi cùng một thửa đất nhưng lại có hai cách xác định giá khác nhau”, ông nói.
Để khắc phục bất cập, ông Toản đề xuất lấy bảng giá đất làm cơ sở, sau đó áp dụng hệ số điều chỉnh phù hợp nhằm phản ánh lợi thế thương mại của từng khu đất. Theo ông, hệ số điều chỉnh không nên vượt quá hai lần bảng giá đất.
Ông dẫn thực tế tại một số dự án giải phóng mặt bằng, khi áp dụng hệ số bồi thường gấp hai lần bảng giá đất, người dân đồng thuận khá cao vì vừa được bồi thường ở mức hợp lý, vừa có điều kiện tái định cư với mức giá phù hợp.
Không còn tư duy “chạy theo” giá thị trường
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nhiều năm qua cơ chế xác định giá đất vẫn mang tính “chạy theo đuôi” giá thị trường. Tuy nhiên, Nghị quyết 21 đã thay đổi cách tiếp cận khi xác định rõ giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở dữ liệu, phương pháp khoa học và cơ chế giám sát chặt chẽ.
Theo ông, Trung ương sẽ ban hành khung tiêu chí, phương pháp xác định giá đất và cơ chế giám sát; còn địa phương xây dựng bảng giá đất và hệ số K phù hợp với điều kiện thực tế. Đồng thời, việc quản lý giá đất sẽ được giao thống nhất cho cơ quan tài chính nhằm tăng tính đồng bộ trong tổ chức thực hiện.
Ông Châu cho rằng các địa phương cần tham khảo đầy đủ ý kiến của chuyên gia, doanh nghiệp và người dân khi xây dựng bảng giá đất và hệ số K, tránh tiếp tục chạy theo biến động giá thị trường.
“Nếu Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số K và tỷ lệ thu tiền sử dụng đất hợp lý sẽ giúp kiểm soát tốt đầu vào của nền kinh tế. Đây là yếu tố rất quan trọng bởi tiền sử dụng đất hiện nay đang quá cao”, ông Châu nói.
Theo Chủ tịch HoREA, tại TP.HCM nếu tiếp tục áp dụng cơ chế hiện hành thì tiền sử dụng đất của nhiều dự án có thể tăng từ 2-2,6 lần so với trước, kéo theo giá bán nhà tiếp tục tăng.
Ông Châu cho rằng định hướng mới cho thấy Nhà nước không còn đặt mục tiêu tận thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, qua đó tạo điều kiện giảm chi phí đầu vào, thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại có mức giá phù hợp hơn với người thu nhập trung bình và thấp.
Ông cũng lưu ý tinh thần của Nghị quyết 21 cần được thể chế hóa đầy đủ trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn, tránh tình trạng quy định giữa luật, nghị định và địa phương thiếu thống nhất.
Luật sư Hoàng Hà (Đoàn Luật sư TP.HCM) nhận định, việc chuyển sang cơ chế Nhà nước quyết định giá sẽ góp phần bảo đảm quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi khi mức bồi thường được xác định sát hơn với giá trị thực tế, thay vì phụ thuộc vào bảng giá đất vốn có độ trễ như trước.
“Tinh thần của lần sửa đổi này là bảo đảm mức bồi thường tương xứng với giá trị quyền sử dụng đất của người dân. Đây cũng là sự chuyển đổi từ tư duy quản lý hành chính sang tư duy quản trị phát triển, trong đó Nhà nước giữ vai trò điều tiết thị trường đất đai thông qua công cụ giá đất”, ông Hà nói.
Đánh giá về tác động đối với thị trường bất động sản, vị luật sư cho rằng nếu cơ chế định giá đất mới được xây dựng minh bạch, ổn định và phản ánh đúng giá trị thị trường thì đây sẽ là một trong những yếu tố quan trọng góp phần hạ nhiệt mặt bằng giá bất động sản.
Theo ông, mục tiêu của lần sửa đổi Luật Đất đai không chỉ là thay đổi phương pháp định giá đất mà còn hướng tới tái cấu trúc thị trường bất động sản thông qua các nhóm chính sách đồng bộ về quy hoạch, phát triển quỹ đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và cơ chế tài chính đất đai.
Ngọc Mai, Phan Thiên–Tiền phong
