Giá đồng Yên rẻ, ít quy định giới hạn cùng với việc coi nhà ở chẳng khác gì hàng tiêu dùng mất giá đã tạo nên một cơ hội đầu tư bất động sản lạ đời cho người nước ngoài tại Nhật Bản.
Tờ Business Insider (BI) cho hay vào năm 2022, người mẫu Thụy Điển Anton Wormann đã mua một căn nhà bỏ hoang, hay còn gọi là Akiya ở ngoại ô Tokyo. Hành động này của anh Anton khiến nhiều người phải nghi ngờ và mãi đến 1 năm sau mới được sáng tỏ.
Với mức giá khá hời và là địa điểm thu hút du lịch, anh Anton đã mua lại căn nhà hoang giá rẻ, sửa chữa lại để cho thuê theo kiểu Airbnb, qua đó kiếm thu nhập thêm.
“Đây là quyết định đúng đắn nhất đời tôi. Căn nhà đã có lịch sử 100 năm tuổi và bị bỏ hoang 10 năm qua khi người chủ qua đời vào năm 2010. Trong khi 4 người thân còn lại không biết xử lý thế nào với căn nhà thì đây lại là mối đầu tư cực hời với tôi”, anh Anton thừa nhận khi học tập theo người cha mình trong việc tích trữ tài sản, thu mua đất đai ở Thụy Điển.
“Thật ư? Anh muốn mua căn nhà dở tệ này à?”, anh Anton nhớ lại phản ứng của những người thân sở hữu căn nhà khi được hỏi mua lại.
Mặc dù không tiết lộ cụ thể nhưng những căn nhà hoang như của anh Anton có giá khoảng 10.000-100.000 USD tùy vào tình trạng và vị trí.
Theo tờ New York Times (NYT), Nhật Bản đang có hơn 10 triệu căn nhà bỏ trống và nhà hoang với giá bình quân chỉ khoảng 25.000 USD, qua đó thu hút lượng lớn khách hàng quốc tế mua lại chúng để ở hay kinh doanh cho thuê.
Việc mua đất trống tại Nhật Bản để xây nhà mới là quá đắt đỏ trong khi các bất động sản cũ lại quá rẻ khi người chủ cũ không còn muốn sở hữu chúng.
Nhằm tránh việc đầu cơ những mảnh đất bỏ hoang mà không được xây dựng, Nhật Bản đánh thuế rất cao lên những khu bất động sản không có công trình xây dựng trên đó.
Do đó, phần lớn các căn nhà hoang dù đã cũ hoặc thậm chí gây nguy hiểm cũng không được chủ sở hữu tình nguyện dỡ bỏ.
Thừa nhiều nhà trống là vậy nhưng hãng tin Bloomberg cho biết hiện lượng nhà xây mới mỗi năm tại thủ đô Tokyo-Nhật Bản nhiều gấp 3 lần so với toàn nước Anh, dù dân số của xứ sở sương mù cao gấp 1,8 lần so với Tokyo.
Cung nhiều cầu yếu đã dẫn đến hiện tượng thừa nhà ở nghiêm trọng và cùng với việc đồng Yên giảm giá mạnh đã thu hút lượng lớn người nước ngoài đến Nhật Bản mua bất động sản cũ.
“Chúng tôi sẽ không bao giờ đủ khả năng mua được một ngôi nhà chất lượng và rộng rãi thế này nếu không phải là nhà cũ”, anh Jaya Thursfield, một lập trình viên người Australia đưa vợ con sang Nhật Bản và mua được một căn nhà rộng 250 m2 phải thốt lên.
Nhà ở là hàng tiêu dùng
Trái với các thị trường bất động sản bong bóng khác, Nhật Bản tuy cũng là nền kinh tế phát triển, đất chật người đông nhưng lại có rất nhiều nhà cũ, nhà hoang ở các vùng quê.
Việc người trẻ bỏ lên thành phố để lại dân số ngày một lão hóa ở nông thôn đã tạo nên vô số căn nhà trống khi người chủ cũ qua đời còn người thân thì chẳng biết làm gì với chúng.
Đặc biệt hơn, những căn nhà ở Nhật Bản bị coi là một dạng hàng tiêu dùng (Consumer Good) hơn là tài sản (Asset) khi càng để lâu càng mất giá vì lạm phát.
Số liệu chính thức của chính phủ Nhật Bản cho thấy giá trị các căn nhà ở đây đã giảm theo từng năm tính đến cuối năm 2020.
Tờ Nikkei Asian Review cho biết các căn nhà đang được sử dụng-nhà cũ chiếm đến 80% thị trường giao dịch bất động sản tại Mỹ, nơi giá trị ngôi nhà được tăng lên nếu được cải tạo lại đúng cách.
Thế nhưng con số này tại Nhật Bản lại chỉ chiếm chưa đến 15% thị trường và việc cải tạo cũng chẳng làm tăng giá trị mấy của căn nhà do tâm lý thích mua nhà mới hơn.
Xin được nhắc là những căn hộ cũ của người già không còn được giới trẻ ưa chuộng vì chúng đã xuống cấp hoặc không đạt tiêu chuẩn chống động đất, tiết kiệm năng lượng hay những yêu cầu khác.
Chính điều này khiến một lượng lớn nhà xuống cấp bị bỏ hoang mà chẳng ai quan tâm.
Thêm nữa, vì theo đuổi chính sách số lượng hơn chất lượng nên dù xây dựng nhiều nhà ở nhưng độ bền của chúng thì có giới hạn.
Bởi vậy nhiều nhà ở được xây lâu tại Nhật Bản đã xuống cấp nhanh chóng, trở thành gánh nặng cho cả chủ sở hữu lẫn chính quyền địa phương.
Số liệu chính thức mới nhất của chính phủ cho thấy Nhật Bản có khoảng 8,49 triệu căn nhà bỏ trống năm 2018, cao gấp 1,5 lần so với năm 1998 và chiếm đến 13,6% trổng số căn nhà trên toàn Nhật Bản. Như vậy bình quân cứ 7 căn nhà thì có 1 căn bỏ hoang.
Báo cáo của Nomura thì ước tính số căn nhà bỏ trống tại Nhật Bản sẽ lên đến 23,03 triệu căn năm 2038, tương đương 31,5 % tổng số, nghĩa là cứ 3 căn nhà thì có 1 căn bỏ hoang.
Chính quyền Tokyo đã rất đau đầu để xử lý vấn đề này, thế nhưng may mắn thay là lượng người nước ngoài đổ về đây mua nhà đã tăng mạnh trở lại nhờ đồng Yên yếu.
Quay trở lại với trường hợp gia đình ông Thursfield. Căn nhà của gia đình này cách trung tâm Tokyo 45 phút đi xe và đã bị người thừa kế từ chối sau khi người chủ cũ qua đời.
Thế là chính quyền địa phương buộc phải vào cuộc khi đưa căn nhà đem bán đấu giá với mức khởi điểm 5 triệu Yên, tương đương 38.000 USD, nhưng chẳng ai mua.
Cuối cùng, gia đình Thursfield đã thỏa thuận thành công với giá 3 triệu Yên, tương đương 23.000 USD (khoảng hơn 500 triệu VNĐ).
Cơ hội kinh doanh
Theo Bloomberg, ngay cả trong thời kỳ hậu dịch thì Nhật Bản cũng chưa hề phải đối mặt với cuộc khủng hoảng thiếu nhà ở-nhà thuê. Giá thuê nhà tại Nhật Bản khá ổn định và người dân có thể tìm đến bất kỳ phân khúc giá nào để có chỗ ở.
Thậm chí, các ngân hàng Nhật Bản giờ đây còn phải cạnh tranh nhau để cung cấp dịch vụ vay thế chấp bất động sản lãi suất thấp, nhằm kích thích người dân mua nhà.
Nhật Bản đang dần trở thành một thị trường bất động sản đầy hấp dẫn cho nhà đầu tư quốc tế. Trong khi các thị trường bất động sản khác chịu ảnh hưởng tiêu cực, bong bóng nhà đất, lãi suất cao… thì tầng lớp nhà giàu đang nhắm đến Nhật Bản như một kênh đầu tư an toàn.
Hãng tin Bloomberg cho biết Nhật Bản có rất ít giới hạn với việc người nước ngoài sở hữu bất động sản tại đây, ngoại trừ những khu vực nhạy cảm như vùng quân sự. Bởi vậy thị trường này đang trở nên “béo bở” hơn bao giờ hết cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là giới nhà giàu.
Tờ SCMP cho hay giá nhà trung bình ở các thành phố lớn như Tokyo, Yokohama, Osaka và Fukuoka trong khoảng 183.360-626.502 USD, thấp hơn nhiều so với 308.295 USD-1,2 triệu USD tại Sydney, Melbourne, Brisbane, Hong Kong và Singapore.
Tương tự, giá thuê nhà bình quân tại Nhật Bản cũng chỉ khoảng 343-602 USD/tháng, thấp hơn so với 1.356-2.596 USD/tháng như tại Singapore, Hong Kong, Sydney và Melbourne.
Thậm chí nếu là nhà cũ bỏ trống thì còn rẻ hơn. Số liệu của Cheap House Japan, một trang web chuyên rao bán akiya, cho hay một ngôi nhà với suối nước nóng và khu trượt tuyết ở Hokkaido có giá chỉ 22.000 USD. Một akiya khác ở Kyoto chỉ có giá 63.000 USD.
“Trong một số trường hợp, bạn thậm chí có thể nhận nhà miễn phí và chỉ phải thanh toán tiền sửa chữa, cải tạo, sau đó tha hồ mà kiếm lợi nhuận”, giám đốc Kazuaki Nebu của hãng bất động sản Nhật Bản IQI cho biết.
Theo SCMP, nhiều người mua Trung Quốc đến Nhật Bản vì muốn được hưởng thụ chất lượng cuộc sống nơi đây cũng như sở hữu một căn nhà lớn hơn rất nhiều nếu cùng một khoản tiền so với ở quê nhà. Một số khác thì chỉ đơn thuần là đến đầu cơ mua nhà, cải tạo và cho thuê.
Trả lời SCMP, một người đàn ông Trung Quốc cho biết đã chi 100.000 USD mua nhà cũ ở ngoại ô Tokyo, sửa sang lại để cho thuê 2.900 USD/tháng.
Một trường hợp khác thì chi 858.000 USD để mua 5 căn hộ cũ tại Asakusa và tốn 140.000 USD sửa chữa. Hiện khối bất động sản này đem về cho chủ sở hữu dòng tiền thuê nhà 13.000 USD/tháng.
Tất nhiên không phải căn nhà cũ bỏ hoang nào cũng có là món hời.
Giám đốc Bebu của IQI cho hay nhiều căn nhà cũ yêu cầu chủ mới phải canh tác đất nông nghiệp ở cánh đồng bao quanh nhằm tránh phá hủy cảnh quan. Bởi vậy những đối tượng mua để đầu cơ chứ không ở nên tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền.
*Nguồn: Bloomberg, BI, NYT, SCMP-Băng Băng-Theo Nhịp sống thị trường
