Giá căn hộ so với số năm thu nhập bình quân của các gia đình Việt Nam đang gấp đôi so với mức bình quân của thế giới.
Giá nhà tại Việt Nam vẫn cao ngất ngưởng
Dữ liệu này được TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, nêu tại Hội thảo thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới của Báo đầu tư Tài chính hôm 12/5.
Ông lực cho biết, theo khảo sát từ Numbeo và Viện Nghiên cứu Kinh tế BIDV tổng hợp cho thấy Số liệu từ Numbeo 2026 và Viện Nghiên cứu Kinh tế BIDV cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở của người Việt đang suy giảm mạnh. Nếu năm 2023, một hộ gia đình cần trung bình 23,5 năm thu nhập để mua một căn hộ thì đến năm 2026 con số này đã tăng lên 30,2 năm.
“Tức là một hộ phải mất khoảng 30 năm tích lũy mới có thể mua được một căn hộ ở mức khá, ngay cả khi đã dành ra 30-40% thu nhập để tiết kiệm theo thông lệ quốc tế. Mức này cao gần gấp đôi bình quân thế giới”, ông Lực nói.
Đáng chú ý, trong khi nhiều quốc gia trong khu vực như Trung Quốc, Singapore, Thái Lan hay Nhật Bản ghi nhận xu hướng giảm số năm tích lũy để mua nhà, Việt Nam lại nằm trong nhóm tăng mạnh nhất. Điều này phản ánh tốc độ tăng giá bất động sản đang vượt xa đà tăng thu nhập của người dân.
“Đây là vấn đề rõ ràng cần được kiểm soát”, vị chuyên gia nhấn mạnh.
Ông Lực cho biết ấn đề cung – cầu liên quan trực tiếp đến giá bất động sản. Thị trường gần đây chững lại không chỉ do cung – cầu mà còn vì giá đã lên quá cao. Đây là tín hiệu tích cực khi giá đã bắt đầu chững và giảm nhẹ, dù vẫn ở mức cao.
“Theo trao đổi của tôi với một số doanh nghiệp tại Hà Nội, giá ở một số phân khúc căn hộ đã giảm khoảng 10%. Tuy nhiên giá nhà đất hiện nay rõ ràng vẫn ở mức cao”, ông nói.
Một vấn đề rất quan trọng khác là tính minh bạch của thông tin và dữ liệu. Theo chuyên gia, hiện hệ thống dữ liệu bất động sản của Việt Nam mới ở giai đoạn hình thành, còn rất nhiều việc phải làm. Đây là một trong những yếu tố tác động lớn đến thị trường bất động sản.
Ngoài ra, tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục kéo dài khi phân khúc cao cấp dư thừa trong khi nhà ở bình dân và NOXH vẫn thiếu hụt. Thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng còn khó khăn do dư cung.
Một thách thức lớn hiện nay là thiếu nguyên vật liệu, giá đầu vào tăng và thiếu nhân công. Nhiều dự án quy mô lớn hút lao động, khiến các dự án khác thiếu nhân lực. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cũng tăng. Điều này tạo áp lực lớn lên lĩnh vực xây dựng, trong khi biên lợi nhuận của doanh nghiệp xây dựng hiện khá mỏng.
“Do đó, chúng tôi nhiều lần kiến nghị cần cập nhật định mức chi phí xây dựng kịp thời hơn. Trong bối cảnh giá cả biến động mạnh, có thể không chỉ cập nhật theo quý mà cần tính đến phương án cập nhật theo tháng”, ông nói.
Đề xuất có căn hộ 3-7 tỷ đồng cho người thu nhập trung bình
Trong các giải pháp được đề xuất, TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần ưu tiên phát triển phân khúc nhà ở trung cấp, phù hợp với mặt bằng thu nhập hiện nay của người dân. Theo ông, thị trường đang thiếu hụt đáng kể sản phẩm dành cho nhóm khách hàng có thu nhập từ 20-40 triệu đồng mỗi tháng.
Ông nhận định đây là nhóm có nhu cầu ở thực rất lớn nhưng đang rơi vào tình trạng “kẹt giữa hai phân khúc”: không đủ khả năng mua nhà cao cấp, đồng thời cũng khó tiếp cận nhà ở xã hội. Trong khi đó, nguồn cung phù hợp với khả năng tài chính của nhóm này hiện còn khá khan hiếm.
Từ thực tế đó, ông Lực đề xuất phát triển các dự án có diện tích khoảng 70-100 m2, mức giá dao động 3-7 tỷ đồng/căn tùy khu vực, hướng tới nhóm người có thu nhập trung bình từ 20-40 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, để thúc đẩy phân khúc này, theo ông, điều quan trọng nhất là tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và rút ngắn quy trình phê duyệt dự án. Ông cho rằng thời gian triển khai hiện còn kéo dài, nhiều thủ tục chồng chéo khiến doanh nghiệp phát sinh thêm chi phí, qua đó làm tăng giá bán sản phẩm.
“Muốn tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà, trước hết phải cải thiện quy trình cấp phép, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án”, ông Lực nêu quan điểm.
Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng đề xuất cần có chính sách đồng bộ hơn đối với phân khúc nhà ở trung cấp, thay vì chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp hoặc nhà ở xã hội. Theo ông, chính sách cần đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án và tạo điều kiện tài chính cho người mua nhà.
“Nếu giải quyết được khoảng trống chính sách ở phân khúc nhà ở trung cấp và cải thiện môi trường phát triển dự án, thị trường bất động sản sẽ có thêm động lực phục hồi theo hướng bền vững hơn, đồng thời đáp ứng tốt hơn nhu cầu an cư của nhóm dân số thu nhập trung bình đang ngày càng gia tăng”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
Phan Trang– An ninh tiền tệ
