“Đầu cơ là quá trình chuyển tiền từ người ngơ ngác sang người chuyên nghiệp. 95% những người nhắm đến mua đáy bán đỉnh sẽ chuyển tiền cho 5% những người tạo ra cuộc chơi”, Chủ tịch Babylons Group Phạm Tuấn Sơn đánh giá.
“Ai cũng nghĩ giá giảm, nhưng thực ra lại không giảm”
“Giá chung cư sẽ có lúc tăng lúc giảm, vậy tại sao khi nó đang trên đỉnh chúng ta không bán, rồi đợi đến lúc thị trường xuống đáy lại mua vào?“.
Đây là vấn đề được đặt ra trong chương trình Landshow của VTVMoney phát sóng tuần trước, giữa bối cảnh giá chung cư tại Hà Nội đang là chủ đề nóng. Nhiều người mua bán và các môi giới bất động sản (BĐS) nhận xét giá chung cư Hà Nội đang “leo thang”, không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau 1 năm.
Để trả lời câu hỏi này, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn chỉ ra rằng trên thị trường chứng khoán cũng có các trader và holder, trong đó trader là những người chờ đợi giá lên đỉnh thì bán, xuống đáy thì mua lại.
“Như vậy, họ sẽ phải ra rất nhiều quyết định và quyết định nào cũng phải đúng. Đấy là điểm khó nhất khi làm trader, đặc biệt là trong lĩnh vực BĐS“, lãnh đạo Batdongsan.com.vn chỉ ra điểm cốt lõi.
Phân tích tình hình thị trường, ông Quốc Anh nhắc lại giai đoạn 2021-2022, đặc biệt từ năm 2022 – khi thị trường BĐS rơi vào cảnh “đóng băng”, mọi người nói rằng tất cả các phân khúc sẽ giảm giá. Tuy nhiên, ông cho biết có 2 loại hình không thay đổi, thậm chí đi ngang và diễn biến rất tốt là nhà riêng và chung cư.
“Lúc đấy xuất hiện rất nhiều từ khóa như chung cư bán cắt lỗ hay nhà riêng cắt lỗ, đặc biệt vào khoảng giữa năm 2022. Tuy nhiên, tình hình này chỉ tồn tại mấy tháng, sau đó hết sạch.
Vấn đề của câu chuyện là ai cũng nghĩ giá giảm, nhưng thực ra lại không giảm, bởi vì đây là hai loại hình ở thực. Yếu tố ở thực rất quan trọng, khác với việc mua đất bỏ đấy, không tạo ra dòng tiền và sinh ra giá trị.
Sau giai đoạn thị trường gặp vấn đề, người dân bắt đầu có tâm lý rằng ngoài yếu tố ở thực phải có một BĐS dòng tiền trong cơ cấu đầu tư của mình. Giả sử sau này lượng người đầu cơ giảm bớt vì giá trên thị trường giảm, thì số người có nhu cầu ở thực vẫn nhiều“, ông Quốc Anh chia sẻ.
“Mua đáy bán đỉnh là tư duy nguy hiểm”
Cũng trong chương trình Landshow, ông Phạm Tuấn Sơn, Chủ tịch Babylons Group – doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực bất động sản, khách sạn, giáo dục, đánh giá tâm lý “mua đáy bán đỉnh”, đặc biệt đối với các nhà đầu tư trong lĩnh vực BĐS, là tư duy nguy hiểm bởi không thể đoán trước được các diễn biến.
“Ai cũng dự đoán rằng giá bây giờ tăng gấp đôi gấp ba, mua căn chung cư xong bán đi, sau đó chờ giá quay lại mức cũ hoặc giảm 30-40%. Nhưng bao giờ mới giảm, nhất là với nguồn cung ít như hiện nay?
Tôi cho rằng trò chơi đấy mang tính đầu cơ nhiều hơn. Và trong mọi trò chơi đầu cơ, 95% nhà đầu tư mất tiền. Đầu cơ là quá trình chuyển tiền từ người ngơ ngác sang người chuyên nghiệp. 95% những người nhắm đến mua đáy bán đỉnh sẽ chuyển tiền cho 5% những người tạo ra cuộc chơi. Chứng khoán, bất động sản hay vàng đều tương tự. Việc thấy giá cao thì bán rồi chờ giá xuống quá rủi ro“, ông Sơn nêu quan điểm.
Bổ sung thêm, ông Quốc Anh chỉ ra rằng có những BĐS được người sở hữu sẵn sàng cầm 5-10 năm, bởi cốt lõi của BĐS là những yếu tố rất khó có lại nếu bán đi.
“Chúng ta nói nhiều đến vị trí, công năng, tiện ích, độ tiện lợi, bởi rõ ràng những yếu tố đó tạo ra giá bất động sản rất bền vững“, vị chuyên gia cho hay.
Ông phân tích rằng không chỉ Việt Nam mà ở Thái Lan hay Trung Quốc, người dân tập trung ở các đô thị lớn rất nhiều và ngày càng đông đúc hơn. Đô thị ngày càng mở rộng, nguồn cung nhiều hơn nhưng giá BĐS không giảm.
“Vì vậy, chúng ta hãy tập trung vào câu hỏi mua BĐS vì lý do gì, thay vì quan tâm ngắn hạn là 5 tháng nữa nó tăng bao nhiêu phần trăm. Các chuyên gia khó dự đoán được điều này.
Tuy nhiên, khi chúng tôi lập một đồ thị về giá chung cư từ năm 2015 đến 2023, thì nhận thấy lợi suất – bao gồm tăng giá và cho thuê – tăng tới 97% trong vòng 8 năm. Đấy là tỷ lệ trung bình trên toàn quốc, để thấy rằng những người cầm dài hạn với những chung cư tốt thì con số này thậm chí lên tới 200-300% là bình thường“, ông Quốc Anh cho biết.
Minh Anh-Theo An ninh Tiền tệ
