Đầu tư vào bất động sản thường được so sánh với một hộp sôcôla. Có rất nhiều sự lựa chọn, thật khó để biết nên cắn cái gì trước. Nhưng không giống như ăn kẹo, chọn sai tài sản để đầu tư có thể khó nuốt hơn rất nhiều. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giới thiệu sáu nhà đầu tư bất động sản, mỗi người có một câu chuyện thành công khác nhau.
1. Sarah Park, nhà thiết kế sản phẩm cao cấp
Sarah sống trong Khu vực Vịnh San Francisco. Giống như nhiều nhà đầu tư bất động sản mới bắt đầu khác ở California, cô quyết định đầu tư ngoài tiểu bang vì nhiều thị trường lớn ở đây có giá nhà cao.
Cô đã nghiên cứu các khu vực khác nhau trong khoảng sáu tháng trước khi định cư tại một ngôi nhà cho thuê của một gia đình ở Memphis. Chiến lược đầu tư của Sarah Lemon là tập trung vào dòng tiền, nền tảng thị trường vững chắc và giá thuê hiện tại so với giá trị tài sản bằng cách sử dụng quy tắc 1%.
Ngôi nhà cô mua ở Tennessee đã áp ứng mong đợi thành công và còn hơn thế nữa. Tài sản cho thuê đầu tiên của cô cung cấp lợi nhuận ròng năm đầu tiên gần 3.000 đô la, lãi suất trần là 8,4% và lợi nhuận gộp gần 14%.
2. Jason Pabon, Giám đốc chăm sóc khách hàng
Jason cũng theo đuổi chiến lược mua và nắm giữ. Ông bắt đầu kinh doanh đầu tư bất động sản bằng cách dành vô số thời gian kết nối với các nhà đầu tư khác, đọc sách từ các chuyên gia bất động sản như Robert Kiyosaki và David Lindahl, và nghe podcast từ BiggerPockets.
Khi thời điểm thích hợp, Jason đã sẵn sàng để bắt đầu tìm kiếm đối tượng đầu tư hoàn hảo. Ông có bốn tiêu chí hàng đầu để chọn nơi đầu tư:
– Thị trường có tốc độ tăng trưởng việc làm và dân số mạnh mẽ, đồng thời có sự phát triển mới
– Quy tắc 1% tiền thuê hiện tại so với giá trị tài sản
– Tỷ lệ giới hạn tối thiểu 7%
– Khu phố 3 sao trở lên được xếp hạng trong danh sách Roofstock Marketplace
Ông dự trù kinh phí 20.000 đô la để bắt đầu và tìm thấy chính xác những gì mình đang tìm kiếm ở khu vực ngoại ô Cleveland. Việc cho thuê một căn gia đình có 2 phòng ngủ / 1 phòng tắm đã cung cấp tỷ lệ giới hạn trên 8,5% và tổng lợi nhuận 5 năm gần $ 9.200 cho Jason.
3. Tại sao một nhà đầu tư lại yêu Indianapolis
Giống như nhiều người sống ở Vùng Vịnh – nơi một ngôi nhà nhỏ trên lô bưu chính có thể dễ dàng kiếm được 1 triệu đô la trở lên – Tyler Jahnke là một trong số hơn 111 triệu người thuê nhà ở Hoa Kỳ.
Một ngày nọ, anh ta tính toán rằng khi hết thời gian thuê, anh ta và bạn cùng phòng của anh ta đã trả đủ tiền thuê nhà tương ứng số tiền cho con trai chủ nhà để đi học đại học. Đó là khi ý tưởng nảy lên và Tyler nhận ra mình phải nhảy vào đầu tư bất động sản.
Với mức lương chỉ 44.000 đô la một năm, Tyler biết rằng việc mua bất động sản cho thuê của mình chỉ đơn giản là có thể tài chính không đủ. Nhưng, việc trở thành chủ nhà đất về lâu dài không những có khả thi mà còn mang đến những cơ hội lớn cho các tài sản lưu chuyển tiền mặt với giá phải chăng.
Sau khi nghiên cứu các thị trường cho thuê khác nhau trên khắp đất nước, Tyler quyết định bắt đầu xây dựng danh mục đầu tư bất động sản của mình tại Indianapolis. Có 10 lý do khiến nhà đầu tư bất động sản mới khởi nghiệp này cực kỳ thích Indianapolis:
– Tăng trưởng dân số
– Tăng trưởng việc làm trong các lĩnh vực có thu nhập cao
– Môi trường kinh doanh thân thiện
– Kinh tế đa dạng
– Tỷ lệ lấp đầy cao
– Hệ số giá trên tiền thuê
– Luật nhà đất thân thiện
– Phát triển cơ sở hạ tầng
– Lối sống tiện nghi thu hút cả người thuê và doanh nghiệp
– Giáo dục
Tyler cũng nhận ra rằng đầu tư vào bất động sản cho một gia đình thuê là cách để anh ta hoàn thành các mục tiêu mà mình đã hình dung:
“Không có cách nào tôi có thể có một cuộc sống hoàn toàn trọn vẹn nếu tôi cứ ném tiền vào tài khoản tiết kiệm của mình và ngồi nhìn nó tăng chậm hơn cả tỷ lệ lạm phát.”
4. Bất động sản “mua và nắm giữ” trong hơn 9 năm
Có ba chiến lược đầu tư điển hình để lựa chọn khi quyết định đầu tư vào bất động sản: Mua đi bán lại, Mua và nắm giữ ngắn hạn và Mua và nắm giữ dài hạn.
Trong ba lựa chọn đầu tư bất động sản chiến lược này, mua và nắm giữ dài hạn thường được coi là tốt nhất vì nhiều lý do, bao gồm dòng tiền nhất quán và hiệu ứng gộp của sự đánh giá cao.
Những lợi ích chính của đầu tư bất động sản mua và nắm giữ là:
– Kế hoạch hướng đến dễ dàng đạt được
– Tác dụng cộng hưởng của sự đánh giá cao
– Lợi ích về thuế chẳng hạn như trao đổi 1031 (cho phép nhà đầu tư trì hoãn việc trả tiền thuế đối với lợi nhuận cho một tài sản đầu tư khi nó được bán)
– Dễ dàng quản lý và mở rộng danh mục bất động sản cho thuê theo thời gian
– Giá trị ròng ổn định do dòng tiền ổn định và tăng giá dài hạn
Mặt khác, chiến lược mua đi bán lại thành công hay không phụ thuộc vào thời gian hoàn hảo của thị trường với mỗi lần bán lại, trong khi nắm giữ bất động sản trong ngắn hạn thường có nghĩa là chi phí sửa chữa cao và các lựa chọn tài chính có thể dẫn đến dòng tiền thất thường.
5.Michael Albaum, Nhà đầu tư bất động sản mua và nắm giữ
Sau khi thử nghiệm nhiều chiến lược đầu tư khác nhau, Michael và vợ đã quyết định đầu tư vào bất động sản trong thời hạn dài hơn với những căn nhà ở cho hộ gia đình.
Nhờ chiến lược mua và nắm giữ, cặp vợ chồng đã có thể bỏ công việc toàn thời gian của mình và đi khắp thế giới trong khi làm việc từ xa và quản lý việc kinh doanh bất động sản cho thuê của họ từ máy tính xách tay. Một lợi thế lớn khác của đầu tư dài hạn là theo nghĩa đen, bất kỳ loại tài sản nào cũng có thể mua và nắm giữ khoản đầu tư lớn.
Trước khi mua bất động sản cho thuê mua và giữ, Michael đề nghị các nhà đầu tư xem xét bốn yếu tố quan trọng sau:
– Vòng đời dự án xây dựng
– Điều kiện của thị trường địa phương
– Động lực nhóm trong bất động sản
– Có sẵn các giao dịch tốt trên thị trường
6. Làm thế nào những đối tác kinh doanh này đã chuyển đổi 1 tài sản thương mại thành 169 căn nhà cho hộ gia đình
Nhiều nhà đầu tư bất động sản đã nghe nói về một loại thuế hoãn lại 1031. Nó dựa trên Mục 1031 của Bộ luật Thu nhập Nội bộ và cho phép các nhà đầu tư khất tiền thuế khi bán một tài sản để tạo thu nhập và mua một tài sản khác “giống như thế”, và hoãn 100% bất kỳ khoản thuế trên lãi vốn nào.
Nhưng điều mà nhiều người không nhận thức được là loại hình “giống như thế” không cần phải là cùng một loại bất động sản. Miễn là một tài sản được giữ cho mục đích kinh doanh hoặc đầu tư, nó có thể được trao đổi miễn thuế cho một tài sản khác trong cùng một cấp độ.
Ví dụ, đất có thể được trao đổi với một nhà kho, một trung tâm mua sắm có thể được giao lại cho một tòa nhà chung cư, hoặc một tòa nhà văn phòng lớn có thể được bán và thay thế bằng hàng chục ngôi nhà nhỏ dành cho hộ gia đình.
Nhân đôi ROI bằng nhà thuê cho hộ gia đình
Trên thực tế, đó chính xác là những gì Tom Fallows (người sáng lập Google Express) và đối tác kinh doanh Jonathan Kibera đã làm. Những nhà đầu tư này đã bán một tòa nhà văn phòng thương mại mà họ đã sở hữu trong 13 năm tại khu phố San Francisco West North Beach và đổi nó lấy một danh mục đầu tư gồm 169 căn hộ cho thuê.
Danh mục đầu tư Tom và Jonathan có được thông qua chiến lược trao đổi 1031 của họ bao gồm 57 ngôi nhà ở Milwaukee và 122 ngôi nhà ở Columbia, Nam Carolina.
Theo Tom, mọi người đều nói với bộ đôi đầu tư bất động sản rằng họ đang điên khùng khi cố gắng và thực hiện chiến lược 1031 vào hàng trăm dự án bất động sản. Vì họ đã sở hữu sẵn những dự án bất động sản thương mại, các chuyên gia tư vấn vẫn tiếp tục quảng cáo bằng cách “truyền thống” và những dự án thiết thực như Walgreen, Home Depot và trung tâm mua sắm.
Nhưng Tom và Jonathan đã quen việc tư duy bức phá sáng tạo và bất chấp hiện tại.
Có một số lý do tại sao họ thực hiện bước nhảy độc đáo từ bất động sản thương mại sang bất động sản cho thuê:
– Gần gấp đôi ROI bằng cách chuyển từ thương mại sang dân cư
– Lấy tỷ lệ giới hạn danh mục đầu tư từ 4% đến 8%
– Đa dạng hóa cổ phần về mặt địa lý với một loại tài sản hoàn toàn khác
Đây là điểm mấu chốt, theo Tom:
“Chuyển đổi từ bất động sản thương mại sang bất động sản dân cư thông qua 1031 không phải là một điều phổ biến bởi vì nó được coi là phức tạp. Nhưng dù ai nói gì, đó là vẫn việc có khả thi. “
Đặc điểm của một nhà đầu tư bất động sản thành công
Sáu nhà đầu tư bất động sản được mô tả trong bài viết này đến từ các nhóm tuổi, ngành nghề và cuộc sống khác nhau. Vì vậy, hợp lý khi đặt câu hỏi rằng, chính xác điều gì đã làm nên một nhà đầu tư bất động sản thành công?
Đây là những gì tạp chí Forbes gần đây đã nói về “Bảy đặc điểm hàng đầu của một nhà đầu tư bất động sản thành công”:
– Kiến thức và sự hiểu biết về những nhân tố thúc đẩy chu kỳ thị trường bất động sản
– Kiên nhẫn để biết khi nào nên di chuyển nhanh, khi nào nên giữ và khi nào nên chờ xem mọi thứ sẽ phát triển như thế nào
– Tầm nhìn đầu tư vào dòng tiền mua và nắm giữ tài sản trong khi gia tăng giá trị
– Đạt hiệu suất khi tập trung vào các nhiệm vụ nhằm tăng kết quả kinh doanh và ủy thác phần còn lại không cần thiết
– Tập trung để biết những gì bạn muốn và không cho phép bất kỳ trở ngại nào cản đường
– Xây dựng mối quan hệ bằng cách nắm bắt thực tế rằng: “Đó không phải là cái mà bạn muốn biết, mà là người bạn muốn biết”
– Tận dụng tiền bạc, con người và cơ hội
Mỹ Khánh (Blog Roofstock)
